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河北古司南企业管理咨询有限公司
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古司南解析石家庄商业地产经营四大问题 |
众多名铺名盘在遭遇回报困境,其中的原因是多方面的。业内人士认为,运营模式的弊端、定位不准、操作无效和规划不当是其中不可或缺的原因。
问题一:分割小产权出售
巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售,就是将商铺的产权进行分割,然后将“带产权的商铺”直接销售给投资者,投资者是商铺的产权所有人。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出,这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款,增加现金的流动速度,但是分散的所有权使得经营缺乏统一策划、难以统一经营方式,给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式,不适合商业的运作,从而导致投资回报的下降。
问题二:定位不准
定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研,对该区域正的需求估计错误,经营必然会失败。这其中巨库就是很突出的例子。
河北古司南公司认为,巨库的失败主要原因是其定位不准造成的。巨库定位是时尚,但却缺少极富特色的产品,难以吸引年轻的消费群体。
问题三:操作失败
操作失败也是石家庄商业地产经营的症结所在。众所周知,商业的打造,需要一定的时间培养和统一的规划,同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张,造成商户心理疑惑———怎么规划中说的商业项目还都没进来呢?这对商业的整体形象就大打折扣,无法聚敛足够的商业氛围,也无法吸引更多的消费者。
河北古司南公司指出,商铺的经营需要有统一的规划,而目前开发商的操作是有一家算一家,不作统一的规划,致使经营过程中出现混乱的局面,难以控制全局。
问题四:规划不当
业内人士认为,规划不当也是石家庄商业地产不成功的原因之一。而建外SOHO则是规划不当的典型例子。虽然建外SOHO商业街和商铺的设计非常前卫、个性、时尚,但却缺乏对使用功能合理的规划,难以带来旺盛的客流量。
河北古司南公司认为该规划方式以及裙楼中商业面积缺乏有效的“室内通道串联”。这样的设计规划显然不便于客流在不同的商铺之间流动,从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量,最终对商铺的经营造成影响。
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